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阳光新业加速蛇吞象 半年内并购35亿轻资产绑定资本
2022-01-14 10:39    来源: 未知      点击:

  去年增持12个商业项目,资产总额约15.1亿元,今年又以20.2亿元的价格并购上海银河宾馆。近日,随着阳光新业股份有限公司(000608.SZ,下称“阳光新业”)部分并购项目割接,其商业地产并购模式再度引发业内关注。

  对此,接受《第一财经日报》采访的分析人士指出,在商业地产泡沫凸显、商业物业持有资金成本高企的背景下,并购商业项目加以运营,考验的是公司运用杠杆的熟练程度、融资渠道的多元化,以及项目运营的实际能力。

  而在面对压力的同时,行业调整期,商业资产价格趋低,也为阳光新业的并购提供了“蛇吞象”的机会。

  阳光新业近日发布公告称,该公司参股子公司豪威投资已与大股东控股的两家公司完成了9家物业的股权交割手续。二四六特码网

  本报记者日前从阳光新业获悉,除上述9个物业外,还有3个物业正在办理交割,完成后,阳光新业将直接加间接持有天津北辰 90%股权、北京朝阳路物业68.5%股权、沈阳长青60.8%股权。

  这种密集的并购活动是从去年年底开始的。去年12月25日,阳光新业公告,其与豪威投资斥资约15.1亿元增持了12个商业项目,分布在北京、天津、沈阳、西安、郑州、石家庄等国内多个一二线万平方米。

  实际上,上述商业项目是2007年阳光新业与新加坡主权投资基金GIC斥资37亿元共同收购的“家世界”资产包的一部分。而除了此类对原有项目的增持,今年2月,阳光新业宣布以12.62亿元收购上海锦江集团旗下位于上海虹桥区中山路的银河宾馆主楼,随后在5月中旬又宣布以7.59亿元收购银河宾馆裙楼,至此,阳光新业在银河宾馆项目的总收购资金高达20.2亿元。

  这意味着,半年时间,阳光新业收购资产总额一举超过35亿元,这家2013年营业收入6.9亿元的公司的收购举动,也被业界冠以了“蛇吞象”的定义。

  对此,阳光新业董事会秘书李峻昨日接受本报记者采访时表示,阳光新业2006年确定了向商业地产转型的策略,彼时仅有西直门一个项目,从2007年开始该公司持有的资产数目增加。他坦言,目前国内宏观经济环境存在起伏,但公司的战略定位需要一定的持续性。

  1997年借壳上市的阳光新业,2006年与Reco Shine 公司签订战略投资协议,成为国内第一家引进国际战略投资的A 股上市地产公司。随后该公司又与三菱、麦格理合作开发项目,积累了一些海外资本和品牌资源。2007年至今,阳光股份000608股吧)在全国范围内持有和管理的项目中,80%以上都是通过收购再经营物业而来。

  媒体报道指出,银河宾馆项目中,阳光新业和中信信托组建了结构复杂的信托计划,银河宾馆主楼收购的首期付款,阳光新业的实际出资额仅1.5亿元。

  借助雄厚的国际资本孵化一批商业项目,当这些项目产生较好的效益可以退出时,就从大股东手里将这些成熟的资产包项目予以收购,增持股权比例,从而获得回报。对于这种特有的扩张模式,阳光新业总裁万林义此前对媒体表示,该模式最大优势在于项目改造周期会比较短,收购改造项目因其前身具有一定商业氛围,养商期相对较短,能够尽快地实现盈利。

  与境外资本合作,做杠杆撬动投资巨大的商业项目,持有运营,这在模式上顺应了国际上商业物业运营的规律。但不得不提的是,眼下的客观环境是,一方面商业地产供量大、同质化严重、泡沫开始显现,一方面零售行业整体疲软,此外,持有项目资金成本较高,并购项目时常面临产权问题,而国内REITs等政策配套也尚未成熟。

  以上因素对于通过并购持有、运营商业物业的公司而言,无疑都是压力。对此,李峻表示,近两年受商业地产行业环境、金融环境制约,持有商业实际上的确面临较高的资金成本。但他表示,阳光新业的具体运作方式是,通过境外平台公司,在境外筹集资金,通过股权来融资。因为出资额有限,在收购的资产中,香港马报免费资料大全阳光新业占股比例并不多,但是却达到了实际控制这部分资产的目的,这些资产的实际运营、管理等全部交由阳光新业。

  在李峻看来,中国的零售商业供给过剩、电商替代效应以及居民消费增长低于预期等均是事实,行业洗牌在所难免,而在这个背景下,企业的规模效应也将得到凸显。他认为,阳光新业管理项目34个,未来若继续实现扩张,将在行业调整中具有一定规模优势。

  对此,兰德咨询总裁宋延庆对记者分析,重组并购一些优质商业资产,相对复杂的拿地开发方式而言,过程较短,对于有一些资金、缺乏开发经验的房企较为适合,但这同时要求企业有丰富的重组并购经验,要找到目前经营不好但相对优质的资产,并在法律层面严格把关,规避债权债务风险,还要在法人架构、股权结构上,提前为日后分拆上市做好相应的准备。否则,“这盘大棋没法下”。

  对于目前商业地产的泡沫现象,宋延庆认为,一方面是商业持有企业的压力,另外一方面亦是并购的机会。

  “商业物业还不算是不良资产,还没有泡沫到一塌糊涂,但一些中小民企出于压力往往选择将资产打折出售,在这个时候有运营能力的房企如果走资本运营路线,以较低的价格淘货,捡到相对优质的商业物业,将来再打包上市实现退出,也未尝不可。”宋延庆说道。

  北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬则对记者表示,轻资产结合资本的商业物业运营模式,在国内属于探索阶段,首先,国内资本对收益的要求偏向“快进快出”,对于商业而言周期未必够,其次,资本供方对风险的评估并没有完全体现在融资成本上,因此在融资上颇受挑战。此外,他还提到,目前国内配套的资本市场没有成熟,新的政策还没有有效的时间,能否有效地发挥海外资本平台的作用,对于阳光新业而言非常关键。

  但在郝炬看来,国内政策正逐步走向成熟,商业物业轻资产运营趋势是不可逆的,在部分区域同时间内大量综合体供应的背景下,下一步,国内商业地产竞争会更加激烈,将有3~5年整合期,而这个阶段的资产价格,将为参与并购的公司提供较好的机会点。

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